Large naslovna

Ovaj tekst nastao je u sklopu suradnje Pravne klinike (njene grupe za zaštitu prava radnika) i portala Radnička prava, te je jedan u nizu tekstova kojima će se nastojati pružiti osnovne informacije o pravima, mjerama i zakonima vezanim uz područje rada i njegovu regulaciju.

 

Najam stana reguliran je Zakonom o najmu stanova NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20 (ZNS). Stanom se smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz. Ostale prostorije u zgradi koje najmoprimac koristi (garaže, praonica rublja, sušionica rublja i slično) mogu biti predmet ugovora o najmu stana, a za njihovo korištenje plaća se posebna naknada (čl. 2. ZNS-a).

Ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac (osoba koja iznajmljuje stan) predati stan za stanovanje najmoprimcu (osobi koja unajmljuje stan), uz za to određenu najamninu (čl. 3. st. 1. ZNS-a). Samim ugovorom o najmu, najmodavac i najmoprimac uređuju međusobne odnose, a sve uvjete koji nisu zakonom propisani slobodni su urediti prema svojoj volji.

Oblik i sadržaj ugovora

Ugovor se sklapa u pisanom obliku, što znači da svaki drugi oblik nije u zakonu utemeljen te je pisani oblik uvjet valjanosti ugovora. Nadalje, zakonom je propisano što ugovor mora sadržavati, a to su:

  1. ugovorne strane,
  2. opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u najam,
  3. visinu najamnine i način plaćanja,
  4. vrstu troškova koji se plaćaju u svezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati,
  5. podatke o osobama koje će se zajedno s najmoprimcem koristiti stanom,
  6. vrijeme trajanja najma,
  7. odredbe o održavanju stana,
  8. odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi,
  9. odredbe o primopredaji stana (čl. 5. ZNS-a).

Navedene stavke predstavljaju minimalan sadržaj koji ugovor mora zadovoljavati. Najmodavac i najmoprimac svakako mogu prema svojoj volji, ali u zakonom dozvoljenim okvirima, dodavati i druge podatke u ugovor o najmu.

Najamnina

Postoje dvije vrste najamnine: zaštićena i slobodno ugovorena.

Zaštićena najamnina se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a ona ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom. Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji: a) se koriste stanovima izgrađenim sredstvima namijenjenim za rješavanje stambenih pitanja osoba slabijeg imovnog stanja, b) se koriste stanom na temelju propisa o pravima hrvatskih branitelja, c) su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu ZNS-a ili d) su određeni posebnim propisom.

Slobodno ugovorenu najamninu plaćaju svi ostali korisnici stanova. Ako se radi o ugovoru o najmu stana sklopljenog na neodređeno vrijeme, slobodno ugovorena najamnina ne može se mijenjati u prvoj godini najma. Nakon toga roka, svaka ugovorna strana može u pisanom obliku predložiti izmjenu visine najamnine. Pri izmjeni najamnine nakon prvih godinu dana, najamnina se može ugovoriti za daljnje razdoblje najviše do iznosa koji je maksimalno 20 posto veći od prosječne slobodno ugovorene najamnine za stanove u istom naselju ili županiji koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam.

Kako se određuje prosječna najamnina? - Podatke o visini prosječne najamnine daje upravni odjel jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja. Primjerice, u Gradu Zagrebu nadležan je Gradski ured za upravljanje imovinom i stanovanje (Trg Stjepana Radića 1/IV).

Ako je novopredložena najamnina viša od propisanog, najmoprimac ima pravo u roku od 30 dana od dana novopredložene visine najamnine putem suda zatražiti utvrđivanje njezine visine. Do donošenja odluke suda, najmoprimac plaća predujam najamnine u visini ugovorene (trenutne) najamnine (članak 6. do 11. ZNS-a).

Prava i obveze ugovornih strana

Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija (npr. stubišta i hodnika), dijelova i uređaja (npr. lifta ili rampe) zgrade nužnih za korištenje stanom te pravo korištenja zemljišta koje služi zgradi. Samo ako je to određeno ugovorom, najmoprimac ima pravo uporabe i drugih zajedničkih prostorija, dijelova i uređaja zgrade (čl. 18. ZNS-a). Najmoprimac može stan dati u podnajam u cijelosti ili u dijelu, uz suglasnost najmodavca (čl. 28. st. 1. ZNS-a).

Najmodavac je obavezan predati stan najmoprimcu u stanju pogodnom za stanovanje, a prilikom čega se sastavlja zapisnik. Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu (čl. 12. ZNS-a).

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja te ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca. O nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, a koje je dužan snositi najmodavac, najmoprimac ga je dužan obavijestiti (čl. 14. ZNS-a). Za dospjelu, a neisplaćenu najamninu te naknadu štete postoji zakonsko založno pravo[1] najmodavca na unesenom pokućstvu i drugim pokretninama najmoprimca i članova njegova obiteljskog domaćinstva, koje mogu biti predmet ovrhe. Najmodavac može te pokretnine prilikom iseljenja najmoprimca zadržati dok ne bude plaćen dužni iznos najamnine odnosno naknade štete. U tom slučaju solidarno s najmoprimcem odgovaraju i članovi njegova obiteljskog domaćinstva (čl. 15. ZNS-a). Također, bitno je napomenuti kako su najmoprimac i drugi korisnici stana dužni najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju nužnih popravaka u stanu koje je dužan snositi najmodavac te radi kontrole korištenja stana (čl. 16. ZNS-a).

Prestanak ugovora

Taksativno su navedeni razlozi iz kojih najmodavac može jednostrano raskinuti ugovor o najmu, ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru:

  1. ako najmoprimac ne plati u ugovorenom roku najamninu i druge ugovorene troškove u svezi sa stanovanjem,
  2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,
  3. ako najmoprimac ili drugi korisnici stana ometaju druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom,
  4. ako se stanom koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o najmu i to za vrijeme dulje od 30 dana bez dopuštenja najmodavca, osim u slučaju kad je riječ o bračnom drugu, potomku, roditelju, osobi koju je prema Zakonu dužan uzdržavati ili o osobi koja pruža najmoprimcu ili drugim korisnicima stana nužnu njegu i pomoć samo dok potreba za nužnu njegu i pomoć traje,
  5. ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana ne koriste stanom za stanovanje, već se njime koriste u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

Međutim, ako najmodavac iz navedenih razloga želi otkazati ugovor mora najprije pisanim putem opomenuti najmoprimca da u roku od 30 dana otkloni razloge za otkaz ugovora. To znači da ugovor može otkazati tek pošto se najmoprimac ogluši na uputu najmodavca po isteku navedenih 30 dana. Iznimno, najmodavac ima pravo otkazati ugovor i bez opomene, ako najmoprimac više od dva puta postupi suprotno ugovoru, odnosno Zakonu. Otkazni rok u gore navedenim slučajevima je tri mjeseca, a počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen (čl. 19. ZNS-a).

Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme i pored navedenih razloga, ako se u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje je prema posebnim propisima dužan uzdržavati. U tom slučaju najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme samo ako je najmoprimcu osigurao drugi odgovarajući stan s pravima najma stana na neodređeno vrijeme.

Otkazni rok u tom slučaju je šest mjeseci, a također počinje teći prvoga dana sljedećeg mjeseca od mjeseca u kojem je otkaz primljen (čl. 21. ZNS-a).

Ako najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili ili ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije i uređaje zgrade bez prethodne pismene suglasnosti najmodavca, najmodavac može raskinuti ugovor o najmu. Raskid mora biti u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana (čl. 20. ZNS-a).

Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana (čl. 23. ZNS-a).

Obnova ugovora na određeno (čl. 25. ZNS-a)

Ugovor o najmu stana sklopljen na određeno vrijeme smatrat će se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Ako najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u prethodno navedenom roku. Ako najmoprimac u roku od 15 dana od primitka takve obavijesti ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi sklopiti ugovor za daljnje razdoblje.

Prikaz broja ugovora o najmu stana u odnosu na ugovore o zakupu i kupoprodaji prema Izvješću o tržištu nekretnina na području Grada Zagreba za 2020. godinu


Bitno je napomenuti kako navedeni graf ne pokazuje nužno faktično stanje stvari na tržištu nekretnina jer se i dalje velik broj stanova iznajmljuje bez ugovora, što predstavlja veliki problem za najmoprimce. Cilj ovog članka je, između ostalog, informiranje najmoprimaca o pravima kojima raspolažu i sigurnijeg položaja u pravnom prometu temeljem ugovora o najmu.


[1] Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN  81/15, 94/17), založno pravo je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari, a koja se naziva zalog, koje ovlašćuje svog nositelja (u ovom slučaju najmodavca), odnosno založnog vjerovnika da, određenu tražbinu (u ovom slučaju najamninu), ne bude li mu po dospijeću namirena, namiri iz vrijednosti te stvari, čija god ona bila, a njezin vlasnik (u ovom slučaju najmoprimac) to mora trpjeti.


Pravna klinika Pravnog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu*
Žerjavićeva 6/II, 10 000 Zagreb
klinika@pravo.hr

*Pravna klinika u Zagrebu pruža besplatnu pravnu pomoć u prvom redu osobama slabijeg imovnog stanja i pojedinim odabranim, osobito ranjivim socijalnim skupinama. Građani kojima je potrebna pravna pomoć mogu se obratiti Pravnoj klinici radi dobivanja općih pravnih informacija i savjeta u obliku pravnih mišljenja. - http://klinika.pravo.unizg.hr/


Naslovna fotografija: Mohamed Hassan, Radnička prava
Autor teksta: Ivan Luis Glavich Mandarić

Pravna klinika




    Preporučite članak: